När du har hittat en fastighet är det lätt att lägga all uppmärksamhet på priset. Men priset säger inte vad lånet kommer att kosta varje månad.

Innan du skriver under behöver du förstå hur mycket pengar som ska betalas till banken, hur mycket som blir kvar till fastigheten och vad som händer om räntan förändras.

Börja med beloppet du verkligen ska låna

Köpeskillingen och lånet är två olika belopp. Om fastigheten kostar 8 miljoner kronor och du betalar 2 miljoner med egna pengar blir lånet 6 miljoner kronor.

Utgifter för lagfart, pantbrev, besiktning och renovering kan också behöva betalas. Lägg inte automatiskt alla egna pengar i själva köpet. En fastighet utan reserv kan bli dyr redan första året.

Skriv därför upp köpeskilling, eget kapital, lånebelopp och övriga kostnader var för sig.

Räkna räntan i kronor

Banken anger räntan i procent per år. För en nybörjare blir siffran tydligare när den översätts till kronor.

Ett lån på 6 miljoner kronor kostar ungefär 240 000 kronor per år vid 4 procents ränta. Det är 20 000 kronor per månad om vi förenklar och delar årskostnaden på tolv.

Vid 5 procent blir kostnaden 300 000 kronor per år, eller 25 000 kronor per månad. Skillnaden är 5 000 kronor varje månad.

Lägg till amorteringen

Amortering är den del av betalningen som minskar skulden. Den ska inte blandas ihop med räntan.

Om banken kräver 180 000 kronor i amortering per år blir det ytterligare 15 000 kronor per månad. Med 5 procents ränta blir den sammanlagda betalningen till banken då omkring 40 000 kronor i månaden.

En låg ränta hjälper alltså inte mycket om amorteringen samtidigt är hög. Be banken visa både ränta och amortering i kronor.

Glöm inte fastighetens vanliga räkningar

Lånet ska betalas med de pengar som blir kvar efter fastighetens löpande kostnader. Det kan vara värme, vatten, sophämtning, försäkring, skötsel och mindre reparationer.

Ta hyrorna som faktiskt betalas och dra bort dessa kostnader. Pengarna som återstår ska räcka till ränta och amortering.

Räkna inte med att varje lägenhet eller lokal alltid är uthyrd. En tom lokal kan ta bort en stor del av inkomsten under flera månader.

Testa en dyrare ränta före köpet

Använd inte bara räntan i bankens erbjudande. Räkna även på en nivå som ligger en eller två procentenheter högre.

Har du ett lån på 6 miljoner kronor kostar två extra procentenheter 120 000 kronor per år. Det är 10 000 kronor mer i månaden.

Om fastigheten inte klarar den ökningen utan att du skjuter till privata pengar är lånet känsligt. Då kan ett lägre pris, en större egen insats eller ett mindre lån vara mer hållbart.

Kontrollera avgifter och villkor

Räntan är inte alltid den enda kostnaden i låneavtalet. Det kan finnas uppläggningsavgifter, värderingskostnader och villkor för extra amortering eller förtida lösen.

Fråga också hur länge erbjudandet gäller och om räntan är bunden eller rörlig. Ett erbjudande som ser billigt ut kan bli mindre fördelaktigt när avgifter och villkor räknas in.

Be om ett skriftligt exempel som visar första årets betalningar. Då blir det lättare att jämföra två banker på samma sätt.

Gör en enkel slutkontroll

Skriv upp månadsintäkter, driftkostnader, ränta, amortering och en summa för framtida underhåll. Dra sedan bort alla utgifter från intäkterna.

Beloppet som återstår är din marginal. Den ska kunna hantera en trasig värmepump, en tom lägenhet eller en högre försäkringskostnad.

Med en räntekalkylator för fastighetslån kan du snabbt jämföra olika lånebelopp och räntenivåer. Använd resultatet tillsammans med amorteringen och fastighetens övriga kostnader.

Skriv inte på för att banken säger ja. Skriv på först när du själv förstår hur betalningarna ser ut och vet att budgeten håller även under en sämre månad.